- Comment louer un terrain du domaine privé immobilier de l’Etat ?
Toute personne souhaitant louer un terrain domanial doit adresser une demande écrite au Directeur régional des Domaines et du Cadastre territorialement compétent.
Cette demande timbrée doit énoncer :
- s’il s’agit d’une personne physique : les nom, prénoms, qualité, nationalité et domicile du demandeur ;
- s’il s’agit d’une personne morale : une copie des statuts ou de l’acte de création. En outre le demandeur doit justifier son habilitation à agir en tant que représentant de ladite personne morale ;
- la situation, la superficie et éventuellement les limites du terrain ;
- l’usage qui doit être fait de celui-ci.
La demande doit être accompagnée par les pièces ci-après :
- une photocopie de la pièce d’identité en cours de validité ;
- un extrait de plan de la parcelle ;
- un avant-projet sommaire ou détaillé ;
- deux photos d’identité.
Quels sont les différents types de locations ?
Il existe deux (02) modes de locations :
- le bail emphytéotique ;
- le bail avec promesse de vente.
- Bail emphytéotique des terrains nus :
Le bail emphytéotique est celui par lequel l’Etat, le bailleur, confère au preneur, l’emphytéote, moyennant le versement d’une redevance annuelle, un droit réel immobilier de longue durée appelé emphytéose, susceptible d’être hypothéqué (Article 23).
Lorsque le bail emphytéotique porte sur un terrain nu, le preneur s’engage à mettre en valeur le terrain donné en bail dans les conditions prévues par le contrat de bail et le cahier des charges éventuellement y annexé (Article 24).
Le bail emphytéotique d’un terrain nu doit être inscrit au livre foncier, à la diligence du bailleur et aux frais du preneur.
Ce bail est soumis, sous réserve des dispositions des articles 26 à 38 ci-après, aux règles de la propriété foncière immatriculée.
Le bail emphytéotique d’un terrain nu est consenti pour une durée de cinquante (50) ans, renouvelable une fois par accord express entre les parties au contrat (Article 25).
Toutefois, le preneur a la faculté de mettre fin au bail avant le terme prévu, sous réserve d’un préavis qui devra être donné dans le délai fixé dans le bail.
Le contrat d’emphytéose est établi en la forme d’un acte administratif ou notarié dûment signé par les parties, le Directeur général des Domaines et du Cadastre ou son délégué représentant l’Etat propriétaire (Article 26).
L’acte constitutif n’est assujetti qu’aux droits d’enregistrement et de transcription établis pour les baux à loyer d’une durée limitée. Ces droits sont à la charge du preneur.
Le bail emphytéotique est accordé moyennant le versement d’une redevance annuelle dont le montant est fixé par Décret n°2019-0113/P-RM du 22 février 2019 fixant prix de cession et les redevances des terrains urbains et ruraux du domaine privé immobilier de l’Etat à usage commercial, industriel, artisanal, scolaire, de bureau, d’habitation ou assimilés.
Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour préjudice résultant d’un fait indépendant de la volonté du bailleur (Article 28).
Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.
Les améliorations et les constructions qui augmentent la valeur du fonds ne peuvent être détruites par le preneur sauf autorisation de l’administration. Le refus de l’administration n’ouvre droit à aucune indemnité (Article 30).
Le bailleur ne peut mettre fin au bail avant terme sauf accord des parties ou pour cause d’utilité publique (Article 34).
En cas de reprise pour cause d’utilité publique, une indemnité représentative du préjudice subi est accordée au preneur. Le montant de cette indemnité est fixé d’accord parties ou à défaut par décision judiciaire.
L’emphytéote est déchu de son droit en cas de non-respect des obligations prévues au contrat ou au cahier des charges y annexé notamment (Article 36) :
- pour défaut ou insuffisance de mise en valeur dans les délais prévus ;
- pour non-paiement des redevances pendant deux années consécutives, après mise en demeure du bailleur demeurée infructueuse pendant une période de trois (3) mois ;
- pour détériorations graves commises sur le fonds ;
- pour utilisation de l’immeuble à des fins autres que celles prévues dans l’acte constitutif du droit de bail, si le changement n’a pas été dûment autorisé par le bailleur.
A l’expiration du contrat de bail emphytéotique, les investissements effectués par le preneur que ce soit ou non dans le cadre des obligations de mise en valeur reviennent au bailleur et n’ouvrent pas droit à indemnisation (Article 37).
Toutefois, à l’expiration du bail, le preneur peut demander à acquérir le terrain baillé et l’Etat peut le lui céder.
Le tribunal civil est compétent pour trancher tout litige relatif au bail emphytéotique (Article 38).
- Bail avec promesse de vente :
Le bail avec promesse de vente est un contrat par lequel l’Etat donne en jouissance un terrain à charge pour le locataire de le mettre en valeur, et s’engage à l’expiration du bail et à la condition que le terrain ait été mis en valeur dans les conditions fixées par le bail, à le vendre au locataire moyennant un prix fixé par Décret n°2019-0113/P-RM du 22 février 2019 fixant prix de cession et les redevances des terrains urbains et ruraux du domaine privé immobilier de l’Etat à usage commercial, industriel, artisanal, scolaire, de bureau, d’habitation ou assimilés.
Le bail avec promesse de vente est conclu pour une durée maximum de dix ans non renouvelable (Article 40).
Il est établi soit en la forme d’un acte administratif soit d’un acte notarié signé par les parties, le Directeur général des Domaines et du Cadastre ou son représentant agissant au nom de l’Etat.
Il est consenti moyennant un loyer dont le montant est déterminé par Décret n°2019-0113/P-RM du 22 février 2019 fixant prix de cession et les redevances des terrains urbains et ruraux du domaine privé immobilier de l’Etat à usage commercial, industriel, artisanal, scolaire, de bureau, d’habitation ou assimilés.
Le bail est résilié de plein droit si le preneur ne met pas en valeur le terrain loué dans les délais et conditions qui lui ont été fixés (Article 41).
Toutefois, l’administration peut proroger ce délai si le défaut ou l’insuffisance de mise en valeur est dû à des circonstances exceptionnelles ou à des raisons indépendantes de la volonté du preneur.
En cas de résiliation du bail, l’Etat reprend le terrain.
Le retrait ne peut ouvrir au preneur un droit à indemnité. Il doit procéder, si l’administration l’exige, à l’enlèvement des installations existantes dans un délai de six (6) mois à compter de la notification de la décision de retrait (Article 42).
Toutefois, dans la notification de la décision de retrait, l’administration peut se porter acquéreur des constructions, ouvrages et plantations réalisés par le preneur. Elle doit alors indemniser celui-ci en fonction des impenses faites et compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
A défaut d’accord amiable, le montant de l’indemnité est déterminé par une commission dont le fonctionnement et la composition sont fixés par arrêté du ministre chargé des Domaines.
A l’expiration du bail et à la condition que le terrain ait été mis en valeur dans les conditions fixées dans le bail, le preneur peut demander à acquérir le terrain loué. L’Etat est tenu de le lui vendre (Article 43).
De même, avant l’expiration du bail et à la condition que le terrain ait été mis en valeur dans les conditions fixées dans le bail, le preneur peut demander à acquérir le terrain loué.
Le contrat de cession est établi soit en la forme d’un acte administratif, soit d’un acte notarié signé par les parties, le Directeur général des Domaines et du Cadastre ou son représentant agissant au nom de l’Etat (Article 44).
Si, à l’expiration du bail, le preneur ne se porte pas acquéreur du terrain loué, l’Etat le reprend dans l’état où il se trouve sans avoir à verser d’indemnité au preneur (Article 45).
Celui-ci est, toutefois, autorisé à procéder à l’enlèvement des installations démontables existant sur le terrain.
Les contestations relatives au bail avec promesse de vente sont de la compétence du Tribunal civil (Article 46).
- Décret 2020 – 413/PT- RM du 31 décembre 2020.